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房企租赁专项债频受阻,公募REITs渐行渐近

编辑:admin 时间:2019-04-30

  近年来我国住房租赁市场持续增长,流动人口和高校毕业生仍是目前租房市场的主力群体,大量的流动人口和逐年增多的高校毕业生向租房市场提供了稳定的需求。数据显示,2018年末全国人户分离人口2.86亿人,其中流动人口达2.41亿人。同时,2018年高校毕业生达820万,这一数据再创历史新高。

  另据2018年7月贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,我国拥有13.7亿人口,住房租赁人口为1.68亿,占全国总人口约1/8,2016年租金GMV(成交总额)约1.2万亿元。参考国际经验,美国拥有3亿人口,租赁人口约1亿,租金GMV约3万亿;日本拥有1.2亿人口,租赁人口约3400万,租金GMV约7200亿。从租赁人口比重和GMV规模来看,长周期下,我国住房租赁市场仍存在供不应求的现象,租房市场有巨大的发展空间。

  但反观现实,供应主体单一、总量不平衡、制度不完善等突出问题严重阻碍租赁市场的发展。为此,国家出台一系列政策持续鼓励租赁市场。2016年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出支持住房租赁消费,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务;2017 年10 月,党的十九大报告再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居;同样的描述在2018年政府工作报告中再次强调,足可见国家大力发展住房租赁市场的决心。此后,政府出台一系列文件为租赁市场亮起绿灯。

  然而从2018下半年开始,市场出现转折,住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。

  其中包括花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止,合生创展集团拟公开发行的100亿规模住房租赁专项公司债券在2018年2月提交后年内曾多次被中止发行,中城联盟住房租赁专项公司债券在2018年12月份遭到中止,重庆新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项债券发行申请在2019年3月被终止等。

  市场多数声音认为这与2018年长租公寓机构频频爆雷有一定关系。在2018年,杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等多家长租公寓资金链断裂,出现爆仓或跑路现象,引起监管警惕。另外,在2018年房企整体融资困难的大背景下,有部分房企意图通过发行此类债券,挪用资金为开发业务输血,很多并没有发展长租租赁的企业,也在发布租赁融资,这也可能引起了监管的严格审核。 

  高和资本办公生态基金合伙人李慧忠认为,多家房企发行住宅租赁专项债受阻,不是债券本身有问题,而是资管新规的出台对ABS融资模式带来强烈冲击。新规之前ABS融资模式的投资主体是银行的资管部。新规出台后,要求资金久期和资管久期必须匹配,使得原来的银行资管部无法投资。简言之,资管新规使得原先的金融产品结构发生很大的变化,原先的资金池和业务和现在的资产端无法匹配,使得现在市场的钱不能有效的对接到底层的资产端。

  对此,李慧忠建议,此时企业的核心应是找长钱。建议房企融资可以考虑两个方向:一种是私募资金。像四大AMC(资产管理公司)平台等。另一种是找保险资金,保险资金久期足够长,且没有错配的需求。

  谈到房企发布住房租赁专项债频频受阻,会对整个住房租赁市场有何影响时,李慧忠分析道,住房租赁专项债发行不顺利,为未来推出标准版专项REITs提供必要,之所以要紧迫推出标准REITs,就是因为暂行规定没有办法适合这个住宅产业的发展需求。简而言之,在ABS市场拿不到钱房企,只能去找长租公寓的标准版REITs,如果标准版REITs依然不开放,会把房企推向选择信托或者私募基金等高成本资金。这样会变相把房企租赁住房业务的利润摊薄,房企可能会选择提高租金。进而也会传递到整个租赁市场,拉高市场的租金水平。

  在3月31日,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳公开表示,公募REITs首批试点产品将推出,底层资产方面,长租公寓为选项之一。一家央企系地产公司人士表示,北京等城市拍地大部分会有自持,未来房企的自持率会越来越高,这种情况下对土地资产的运营价值也会提升,因此REITs也理所当然的成为未来房企融资的一种新模式。通过REITs的方式,房企也能够进一步实现轻资产化,提高ROA(资产收益率)。 

  住房租赁专项债券能大大缓解进军住房租赁领域房企的资金压力,也推动了长租公寓的快速发展。虽审查严格,但是在国家大力推动住房租赁市场发展、积极建立房地产长效机制的大背景下,住房租赁市场仍处于“政策红利期”。公募REITs的推出在即也将大大缓解房企的资金压力。又随着城市流动人口的增加和房价高居不下,专家预测,随着政策利好、运营机构能力提升、流动人口增加以及年轻人居住观念改变,未来10年将是住房租赁市场快速发展的阶段,长租公寓未来有广阔的发展前景。

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